Justificación

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Acta de Inspección Técnica de Edificios informatizada

Eduardo M. Pinedo Iglesias

Raúl Fernández Núñez

Inspección de Inmuebles Mentor GP

ITE – Inspección Técnica de Edificios

 

JUSTIFICACIÓN:

Desde hace tiempo se ha tomado conciencia generalizada, tanto por parte de la administración como por parte de los propietarios inmobiliarios, de la necesidad de realizar mantenimiento en los edificios atendiendo a diversos objetivos y necesidades como son la seguridad, salubridad, funcionalidad, habitabilidad,… fomentando todos, propiciado por los profesionales y las empresas, una cultura de la conservación y mantenimiento de las construcciones en general. Todo ello de conformidad con normas de protección del medio ambiente, de eficiencia energética, del patrimonio histórico,… llegando a alcanzar alto nivel de interés social en rehabilitar lo existente para mejorar su funcionalidad y usos.

La legislación se ha hecho eco de esta necesidad, a través de diversas reglamentaciones, entre las cuales destaca, como una referencia de mínimos, la “Ordenanza sobre la Conservación de Edificios y Ruinas” que tiene por objeto regular en cada municipio la legislación aplicable en esta materia, velando además por el control y la vigilancia del cumplimiento del “deber de conservación” que se establece a través de otras normas de mayor rango.

Esta obligación de conservación recae sobre los propietarios de viviendas, edificios, urbanizaciones,… que deben asegurar el correcto funcionamiento de los servicios y elementos propios de las construcciones y la reposición de componentes o instalaciones que se van deteriorando y desgastando por el normal uso de los mismos y por el paso del tiempo. También recae indirectamente sobre los responsables municipales los cuales han de velar por el cumplimiento de la normativa, así como para establecer las medidas necesarias para asegurar el mantenimiento y conservación de los inmuebles para cumplir con los mínimos de seguridad a sus usuarios.

Para determinar que hay un suficiente estado en la conservación de las edificaciones, éstas habrán de pasar una “Inspección Técnica Periódica (ITE)” en la forma y plazos que establece la ordenanza municipal que le corresponde por su emplazamiento, de tal forma que se acredite el estado de los mismos ante la administración, ordenándose en su caso la ejecución de las obras necesarias para conservar las citadas condiciones.

Con este marco normativo de fondo se programa, en la Universidade da Coruña, por el Grupo de Trabajo “Investigación y Estudios Sectoriales Concertados” un curso de Postgrado (dentro el Programa de Estudios Inmobiliarios) para instuir en estos procedimientos tanto a técnicos que, por la ordenanza municipal le corresponda al inmueble, se les considere competentes en la materia como a aquellos profesionales titulados universitarios que deseen tener estos conocimientos; y un trabajo de I+D+i (dentro del Grupo de Investigación “Nuevas Tecnologías para la Gestión en la Construcción) que tiene como objetivo definir un software de gestión y la mejora contínua del modelo en la Inspección Técnica de Edificios.

Este Projecto de Formación e Investigación cuentan con la colaboración del Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de A Coruña y el Colegio Oficial de Ingenieros Técnicos Industriales de A Coruña y abre el apoyo a la colaboración de empresas con actividades de mantenimiento, conservación, restauración, rehabilitación,... del Sector Inmobiliario. Quizá en el futuro también con municipios.

OBJETIVOS:

Los objetivos de este trabajo se centran en la definición técnica de un programa informático que facilite la redacción de las actas y los informes a los técnicos y profesionales colaboradores, así como agilizar los trámites de visado con los colegios y la administración mediante su presentación en un formato electrónico y/o gestión telemática de las mismas.

Para su elaboración se estudiarán las ordenanzas de distintos Ayuntamientos, al objeto de establecer las necesidades en cuanto a datos (evidentemente todos los datos) y forma de presentación de las actas y los informes y con ellas elaborar el “cuerpo” del programa, para cuyo diseño se tiene en cuenta como premisa fundamental la “adaptabilidad”, ya que su resultado estará condicionado a los modelos de informes y datos mínimos requeridos por cada Ayuntamiento en la ordenanza correspondiente.

Por lo que la herramienta ha de permitir la personalización por parte del usuario, así como recoger distintos modelos oficiales de acta, realizando además los siguientes procesos:

· Generar la Preacta y la hoja de encargo

· Generar y clasificar expedientes ITE

· Disponer de una Base de Datos retroalimentada y personalizada que tendrá

Agenda: Directorio de clientes colaboradores y empresas, correspondencia,…
BD retroalimentada con Unidades de patologías y servicio update de fuentes
Modelos de Informes según Municipios
Conexiones colegiales

· Presentación de actas e informes

o Presentación impresa.
o Presentación electrónica (en un fichero visualizable e imprimible)
o Presentación telemática (en BD protegida).

Centrándose además en garantizar los siguientes objetivos:

· Desde el punto de vista informático:

Se ha de garantizar la simplicidad de la herramienta.

- Integración en un único programa de gestión para usuario. La aplicación se centra en la realización y presentación del acta, por lo que sólo se implementarán las funciones estrictamente necesarias para cumplir este fin.

- Su entorno de trabajo ha de ser simple, sin gran número de pantallas y con una exploración sencilla.

Ha de contar con un soporte técnico que permita resolver de forma sencilla la actualización del programa así como la atención de usuarios, tanto para solucionar sus problemas, así como para atender a sus sugerencias.

· Desde el punto de vista técnico:

El programa funcionará como archivo documental, al objeto de recoger y organizar los datos necesarios para la elaboración del acta, como son:
Fichas o informes urbanísticos.
Archivo fotográfico
Planos y documentos técnicos
Datos recogidos durante las visitas
Datos de los distintos agentes
...
Cómo herramienta de ayuda, guiará al usuario en la generación de las actas de inspección técnica solicitando los datos necesarios para cumplimentar la misma, además de:
o Discriminación de datos, diferenciando aquellos obligatorios de los complementarios.
o Control de errores por omisión de datos o errores en los mismos.
o Impresión de actas en los modelos oficiales de cada
o Ayuntamiento.
o Generación de archivo para presentación electrónica y/o telemática.
Y como herramienta accesoria, proporcionar ayuda a los usuarios en lo que se refiere a:
Consultas técnicas o monográficas sobre aspectos concretos de la ITE.
Consultas de textos legales relacionadas con las distintas áreas a inspeccionar
Modelos de documentos
Informes técnicos
Listas de chequeo
Recomendaciones

Comentario: "Esta última función consistiría en la consulta desde el propio programa, de una sección de la página Web de soporte, dónde los colegios o administraciones podrán disponer documentos para la descarga por parte del usuario"

 

MARCO NORMATIVO

La herramienta que se desarrolla tiene por objeto gestionar adecuadamente en el marco de las TIC el trabajo de un técnico de informar sobre bien inmueble de propiedad privada cuyos derechos se enmarcan en la Constitución Española y cuyos objetivos se recoge la normativa de rango de Ordenanza Municipal con la consideración de que estas vienen establecidas por marcos legislativos de ámbito autonómico en las que se establece el deber de conservación. Así pues:

- Constitución Española

- Código Civil

- Ley de Ordenación de la Edificación

- Ley de Propiedad Horizontal

- Legislación sobre la vivienda … en Galicia

- …/…

- Ordenanza Municipal

En cuanto al marcol legal del procedimiento que se implementa informáticamente tenemos que cumplir con la legislación sobre base de datos, derechos de autor,… normativa colegial,…

Contenido de la Ordenanza:

· Ordenes de ejecución

· Inspección periódica de edificaciones

· Declaración de ruina

 

INSPECCIÓN PERIÓDICA DE EDIFICIOS

Registro de edificios.

El Área de Urbanismo de cada Ayuntamiento cuenta con un registro informático centralizado de los edificios sujetos a la inspección técnica.

En dicho registro constan los siguientes datos:

a) Situación y nivel de protección del edificio.

b) Fecha de construcción o, de no constar, año aproximado.

c) Las inspecciones técnicas realizadas y su resultado. En este caso, deberá constar la subsanación de las deficiencias que se hayan detectado en la inspección técnica realizada.

d) Determinación del titular de la propiedad del inmueble así como domicilio a efectos de notificaciones.

Estos datos son de carácter público únicamente a efectos estadísticos e informativos en los términos establecidos en la legislación de procedimiento administrativo común, por lo que no es viable la posibilidad de incorporar estos datos al informe técnico de una forma automática, por lo que el técnico ha de realizar la introducción de los mismos de forma manual en el programa.

Contenido del informe.

· Datos del inmueble:

o Datos regístrales y catastrales.

o Datos generales (Situación)

o Datos Urbanísticos

o Régimen del suelo

o Afecciones administrativas

· Datos de la Propiedad

· Datos de los Representantes

· Datos de los Técnicos Inspectores

· Acta de Inspección Técnica

o Dictamen de Conformidad/Disconformidad

o Informes de las inspecciones

Descripción de los daños o deficiencias que presenta, indicando, en su caso, las posibles causas.

Actuaciones necesarias para determinar y/o subsanar los daños o deficiencias detectadas y, en su caso, las medidas de seguridad a adoptar.

Determinar si por la entidad de la obra debe ser exigido proyecto técnico y/o dirección facultativa, de conformidad con el criterio que se establezca para la solicitud de licencias en la ordenanza de tramitación

Determinación del plazo para el comienzo y ejecución de las obras.

El contenido de la inspección versará sobre:

1. Estado general de la estructura y cimentación.

2. Estado de cubiertas y azoteas, en orden a garantizar su estanqueidad.

3. Estado general de las fachadas interiores y exteriores, así como de las medianeras, en especial de todos aquellos elementos que pudieran representar un peligro para la vía pública y de las patologías que pudieran afectar a la integridad del edificio.

Específicamente debe recoger el Estado de mantenimiento de las carpinterías exteriores.

4. Estado general de instalaciones con especial atención a:

4.1. Estado de las instalaciones de fontanería y saneamiento.

4.2. Estado de las instalaciones eléctricas.

La inspección deberá cumplimentarse en un modelo oficial de cuestionario de inspección que se apruebe a tal efecto por parte de cada Ayuntamiento, por lo que se han de realizar informes personalizados para cada caso, incorporando al programa aquellos que necesite.